港版國安法生效，雖有游資炒作港股，惟人才及跨國公司未必再來，香港與國際金融中心的「招牌」越走越遠。記者日前直擊港九核心區超甲廈及甲廈租務，發現持續受壓；其中甲廈中環中心呎租已大劈至40元，冧租近70%，現時叫價竟比元朗迷你倉更低。
港九核心區超甲廈及甲廈租務每下愈況，據市場統計，最新空置率創自2008年金融風暴以來新高。過去數年，寫字樓市場氣氛火熱，呎租屢創新高，其中位於中環核心地段的超甲級商廈國際金融中心二期，租金水平貴絕全港；2018年最高峯時，中心中層一個面積約1,638方呎海景單位，成交呎租約220元，創項目新高。
國金二期呎租$220變$130
不過，近月國金二期部份租戶已陸續遷出，其中主要從事中國房地產開發的佳兆業集團，亦不再續租國金二期、面積達4,380方呎的20樓辦公室，「降呢」遷往中環中心30樓辦公室；惟現時國金二期業主開價呎租仍達215元，企硬拒減。
另有國金二期業主眼見超甲廈需求逐漸下跌，選擇劈價吸客；其中一個面積約10,000方呎的極高層單位，成交呎租更回軟至130元，租金較高峯期下跌約40%。
超甲廈租金急挫，甲廈租賃亦難逃厄運。市場人士透露，中環中心22樓2202室面積達1,973方呎單位，呎租更已大劈至40元，遠比元朗區迷你倉8方呎653元租金低逾一半，「真係名符其實甲廈質素，乙廈價錢」。據了解，該辦公室單位租金遠較其他單位便宜，零裝修亦是其中一個原因。
其實自長實地產2018年以400億元出售中環中心商廈75%業權，中環中心22樓原業主、資深投資者蔡志忠便將全層分拆為12個單位，並於去年初全部沽清，套現約11億元。據悉當時2202室買家，為向來有投資寫字樓經驗的長線投資者，購買該單位因看好當區甲廈前景，惜現事與願違。
而中環大量指標性甲級商廈亦相繼劈價出租，當中皇后大道中9號一個面積達2,199方呎包全裝單位，租賃叫價僅每呎57元，租金重返五年前水平。環球大廈14樓有海景連裝修單位，呎租亦只約50元左右；中遠大廈多個租盤目前叫租亦回軟至50至55元水平，低市場叫價60元約一成。
在九龍區，以西九龍環球貿易廣場（ICC）為例，目前有近10個租盤放租，部份更為大型機構根據地；市場消息更指出，其中一間主要從事採礦業務的紅色資本企業五礦資源，將於8月遷出環球貿易廣場85樓8505B-6A室的辦公室。
業主延長免租期 變相減租
資料顯示，該辦公室面積約5,021方呎，近月已開始放盤，目前叫價為每呎99元；五礦資源一名不具名高級職員透露，可與新租客達成協議，保留辦公室間隔、枱凳、地毯等物品，以節省其公司還原辦公室的費用。
香港營商環境受壓等陰霾籠罩下，有地產經紀坦言，業主取態亦較過往放緩，願意間接將租金下調，「部份業主其實唔想直接大幅調低呎租，以免影響日後叫價，所以通常會暗地裏延長免租期，由一個月放寬到三、四個月不等，等大家枱面上過得去」。
由昊天發展全資擁有的天王國際資產管理公司，2016年中租用上址17樓1702B-3A室，租期三年；當時天王國際以高姿態，邀請時任花旗中國區主席蔡紅軍、金利豐行政總裁朱李月華等出席開幕禮。惟去年租約期滿，公司並未續租，其面積達約6,640方呎的辦公室亦丟空近一年，至今未租出。據悉單位開則方正，未見多餘角位，設一列玻璃窗圍繞全單位，外望中環一帶商廈及海景，整體空間感闊落，單位交吉，未帶傢俬及裝修。
自天王國際遷出後，目前業主呎租意向價已調低至85元，月租約56萬元，議價空間約5%至10%。
ICC今年僅一宗租務成交
有經紀指，現時環球貿易廣場租務慘淡，今年至今只有一宗租務成交，「唔好話問，就連原有租客好多都頂唔順，私底下同業主再協議減租；大多數業主怕租客走咗之後，咁大單位好難再有成交，所以都開始願意面對現實，作出讓步」。
利嘉閣地產總裁廖偉強指出，整體經濟表現下滑，大型機構為節省成本，相繼撤出超甲廈及甲廈，並將規模縮減；同時礙於租賃市場處供過於求情況，更令租金水平較去年同期回落約三成。
他預計下半年整體經濟走勢未見曙光，前景仍不容樂觀。至於港版國安法推出會否令情況加劇，廖表示，市場暫未能反映該因素，要待日後評估法例所造成的影響。