樓市乍暖還寒，英國脫歐因素令今年美息以至港息難以上調，香港樓市表面上喘穩，但未來一年，將進入發展商瘋狂散貨的場面，這點可以由下面數據引證。
運房局資料，過去廿年（1996至2015年）私樓總落成量是36.27萬伙，平均每年約1.81萬伙。我將廿年分為兩個階段，第一個十年是董建華時代（1996至2005年），八萬五建屋目標令當時私樓每年落成量達到2.51萬伙。而曾蔭權年代及梁振英上任後的十年（2006至2015年），每年私樓落成量只有1.11萬伙，較前十年劇減55%。
雖然憎CY，但事實係，過去十年供應驟減，問題出於曾蔭權年代的房屋政策所致。私樓由批出、施工至落成，要四年時間由麵粉變作麵包，梁振英2012年7月上任至今的四年，落成量偏低，問題不是出於他身上。未來一年，我就數據所見，將重演董建華時代的海量私樓供應，這點不可不防。
海量私樓供應將至
政府今年4月底發表《私人住宅一手市場供應統計數字》，顯示未來三至四年，私樓供應量達9.2萬伙，為2004年有紀錄以來新高，平均每年可供應約2.3萬伙。梁振英上任後第一年批出的新私樓，今年起會陸續落成。今年政府預測落成量有1.82萬伙，較去年多逾六成。
落成量多寡，很大程度上取決於四年前私樓施工量，兩者於過去14年的相關系數達0.92（數值介乎正1至負1）。倒帶至曾蔭權做特首的五年（2007至2011年），每年平均施工量是1.056萬伙，而四年後（2011年至15年）的每年落成量是1.097萬伙，兩組數字相當接近。
梁振英2012年上任後的首年，施工量達到1.86萬伙，而政府預測今年落成量則為1.82萬伙。至於2013年至2015年，年均施工量1.52萬伙，可以預見2017至2019年，落成量約是萬五伙。好戲永遠在後頭，今年首季私樓施工量，數字是13,300伙，是去年全年1.42萬伙的94%，美聯估計今年全年施工量可達到2萬，創2000年以來的16年新高。換言之，坊間所謂的2017至2019年供應重災，嚴格上應該是2020年才到。
2020年屬供應重災，不代表樓價屆時受壓。很多人指樓價升跌，與供應多寡有關，但我反而認為這結論有欠公允，實情今年落成量多少，對樓價只有錦上添花或踩多一腳的作用，而非決定性關係。樓價貴平，取決於發展商的取態，而發展商絕大部份情況，都選擇提前一至兩年賣樓花，而近年大行其道的劏盤，樓花期更長達三年。最新發展商的策略，是盡快入紙申請賣樓花，趁好價積極散貨。
地政總署資料，今年上半年新申請預售樓花住宅項目累計達11,549伙，較去年下半年6,625伙急升約74%，為三年半新高。截至6月底，待批預售樓花同意書共32個項目，接近萬四伙單位。政府亦曉得配合，今年上半年獲批預售樓花的住宅單位達8,413伙，創自2004年下半年以來的11年新高。
房屋政策是梁振英唯一賣點，競選連任前，會將這項「功績」盡量放大，自我陶醉。而面對當前政經形勢不明朗，眾發展商一廂情願指全球資金會流入港樓磚頭，實際上卻有苦自己知。趁市未冷、轉名改頭換面、把奪命按揭包裝成換樓上車着數，趕搭樓市最後派對列車散貨，是禍不是福。
股榮
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